钟彬：房企如何摆脱“转型烦恼”“94KY开元官网”

全联房地产商不会秘书长钟彬【地产中国网高端专访】2015年已过去一大半。总结这一年，尽管不受多重政策受到影响性刺激，市场成交价逐步转好，特别是在是一线城市。但房企仍然感受到丝丝寒意。

白银时代，互联网+加快行业配对，马太效应，强者恒强劲，市场份额向享有品牌优势、规模优势、成本优势等大型房企移往。在此基础上，转型、创意成房企关键词。如果说2014年的转型，是房企自发性式、浅层次试水，那么2015年堪称是全面、深度统合。存活压力减小，转型市场需求严峻，厉兵秣马，整装待发，力争探求另辟蹊径，奠定转型方向，逐步将战略落地。

有顺利，也有告终。有发展，也有负于。有迷茫，亦有情绪。

那么，我们该如何来看来2015年市场的变化？在经济新的常态下，未来房地产市场又将南北何处？为此，我们采访了全联房地产商不会秘书长钟彬。地产中国网：2015年已过去了一大半，您对2015年房地产市场如何评价？钟彬：从今年运营情况来看，2015年房地产市场整体呈现出四大特征：一是市场已基本探底，正在较慢回落。从5月开始，商品房销售额同比道别负增长，并倒数四个月经常出现于是以快速增长。

二是去库存仍是今年的中心任务。9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末减少186万平方米。三是房地产投资在大大上升，将近一年内，投资增幅从12.5%仍然下降到2.6%，直降9.9个百分点，与此同时，土地购买面积也倒数九个月同比上升30%以上，四是区域、城市、企业分化显著，差距正在大大拉大。

一线城市投资显著转好，市场经常出现量价齐升的情况，而二三线城市仍面对持续下降的压力。地产中国网：今年以来，房企争相触网，回应，您有什么观点或更佳的建议？互联网+对房地产会否产生政治宣传？钟彬：对于房地产行业而言，互联网+的核心只不过是房地产+。在互联网促成的新房地产行业生态链中，服务为本，内容为王，金融为核，移动互联网为翼。

从某种程度来说，互联网+某种程度是一种技术革新手段，还是一种崭新的思维模式，互联网思维的专心、淋漓尽致、口碑、慢，将给房地产带给一种全新的消费体验和服务体验。地产中国网：房企之间的联姻已不是新鲜事，今年房企合作有哪些新的动向或趋势？钟彬：今年房企合作主要分成三类，第一类是房企与房企之间的合作，比如万科与万达的合作，碧桂园与中国中铁的战略合作等等；第二类是房企与金融机构的合作；第三类是房企与互联网企业的合作。其中第一类合作主要是牵头拿地、合作开发等，第二类是更加偏向于股权合作，在行业整体形势不紧气的大背景下，房企通过股权合作，主动向金融机构等惠及，开始改向轻资产运营，典型的企业如朗诗集团等，通过小股策画，增加自有资金投入，同时也可以集中市场风险；第三类是与互联网公司在新技术、新的服务等领域的合作。如华远地产与360在智慧家居方面的合作，当代置业与途家网合作发展社区公寓管理服务等，不难看出，房企合作与跨界已沦为行业的众多趋势。

地产中国网：今年以来，各大资本巨头扔重金争相大股东重点房企，有的已沦为房企第一大股东，另外门口的残暴人也更加凶狠，有人说道，房地产已转入资本时代，回应您有何观点？钟彬：资本巨头争相大股东重点房企，这证明房地产行业仍然被资本寄予厚望，房地产仍具备较小的投资空间和快速增长潜力；另外，从房地产行业的属性来看，其最基本的属性就是金融属性，因此，资本对房地产的注目，也是房地产行业重返本来面目的反映。从国外房地产市场以及房地产行业自身发展规律来看，房地产确实转入资本时代有两大特征：一是房地产投资资金来源的多元化，二是消费金融的多元化，目前购房者主要依赖房贷购房，未来随着金融的发展，购房者将有还包括REITs在内的更好的金融工具。

地产中国网：房企转型轻资产，也是不少大型房企今年的最重要目标之一，您回应有何了解？钟彬：在我看来，转型轻资产是房地产企业在中国经济结构调整、产业转型升级背景下的必由之路。过去，土地和资金仍然是中国房地产商的两大利剑，因此房地产企业也沦为了传统的轻资产典型。

但随着地价和房价的大大走高，甚至经常出现面粉比面包喜的情况，这样的老路无法再行回头下去。至于房地产开发应当如何转型轻资产？我指出，房地产转型轻资产最重要的就是竖立服务业观念，在商业模式顶层设计时要意识到，服务是核心价值，轻资产是软实力，可以通过提升技术含量来提升性价比，利用互联网的平台和思路统合渠道、技术，减少资金成本，提升竞争力。因此，未来的房地产企业能无法构成竞争力，关键在于其产品能力和轻资产服务的竞争力，而某种程度各不相同土地和资金。

地产中国网：海外投资热潮还在大大首演，但我们也看见，一些房企在海外也受到了一些困难，回应，您有什么建议？钟彬：中国房企试水海外投资基本始自2004年。至2013年底，大约有20家国内著名房企入驻海外房地产市场，以大中型综合类民企居多；投资地域以英美澳等发达国家为主；项目规模一般逾亿美元。房地产行业具备很长的价值链，海外投资地产有多个环节，还包括项目搜索，可行性研究，以及融资、购地、设计、建设、管理和销售等，中国房企在投资前应完全理解当地法律和管理模式，在开发设计和建设的过程中带入当地文化，注目当地社区和经济发展的必须，才有可能取得成功。回应，我建议：首先，总体规划。

对房企而言，作好投资战略规划，对有所不同市场的有所不同类型地产作好充份研究，谋求多样化投资，对冲风险，可以取得更加平稳的投资报酬。其次，循序渐进。可再行侧重小而美的项目，在累积一定经验后，渐渐增大投资于收益低且长期性的项目。

第三，抱团上岸。多家房企可以牵头一起，以投资基金基金等形式联合出资，以超过经验、信息资源有序，将潜在风险和损失降至低于。最后，因地制宜。中国房企要不具备国际视野，了解调研当地政策法规、金融、媒体教育，医疗状况等等，可以和当地著名咨询机构、开发商等联合合作，充分利用这些机构的非常丰富信息、商业网络和投资管理经验，更佳地解读海外市场的商业规则。

很多事实证明，这类合作是十分适当且有效地的。地产中国网：尽管三四线城市房地产仍然承压，但一线城市的地王盛宴再次首演，回应，您有什么观点？钟彬：区域分化相当严重是当前房地产市场运营的众多特点。今年以来，开发商争相重返一线城市，造成一线及最重要二线城市的土地竞争白热化。尽管土地成交价总量下跌显著，但是仍未确实走进低位区间。

1-8月份，全国房企的土地购买面积总计同比上升32.1%，体现了大部分城市房产市场下滑，开发商不愿购地。地王频密经常出现，一定程度上体现了土地资源供应匮乏，在北京等一线城市更是如此。但是，我们也在这里警告拿地企业，面临经济和行业增长速度上升，企业一定要从资金安全性的角度考虑到自身承受能力。

地产中国网：有人说道，2015年房市几乎是个政策市，那么，对于未来的房地产市场南北，您有什么辨别？钟彬：今年由于经济结构调整及经济上行压力大，房地产行业沦为政府平稳经济快速增长的最重要武器。我们从政府实施的一系列性刺激政策可以显现出，今年房地产发展的政策环境要好于往年。通过前三季度的运营，房地产市场尽管经常出现了许多大力展现出，但随着经济增长速度之后上调，房地产市场需求减慢，市场仍面对低库存，房地产企业资金压力依然较小，在政策的推展下，市场未来将会稳定身体健康发展。

预计未来市场将之后保持调整态势。研发投资增长速度之后上升至10%以下，房价水平稳中有降，前期供应量大的地区房地产市场调整程度较高。

地产中国网：A股中50多家房企都在谈转型，展现出出有行业整体对未来发展的情绪，在新的业态大大经常出现的背景下，您如何看来传统房企的转型？未来的决心在哪里？企业如何融合自身的情况去解决问题转型中的一些呼吸困难？在您显然，转型，仅次于的艰难是什么？钟彬：对于当前房地产而言，行业早已道别过去的黄金年代，商业逻辑早已再次发生转变。过去，依赖人口红利、城镇化红利、经济发展红利、制度性改革红利与国际红利等五大红利，让那时候的房地产车站在了风口上。但如今，五大红利都在渐渐解散，人口红利改向老龄化社会；城镇化红利还在之后展开中；经济发展红利，已转入结构调整。房地产行业利润率也更进一步下降。

在这样的背景下，房地产行业必需谋求新的着力点和增长点，因此必须转型。在这一轮转型中，我们看见，企业早已不可以再行倚赖制度红利了，也无法再行靠土地红利，那靠什么呢？在我看来，是必须依赖商业模式优化下的产业红利。这也是房企转型的思路。

从房地产行业微笑曲线来看，作为中间环节的研发和销售，在今天早已不像以前那么最重要了，你不会找到产业地产转入了前端地产金融，作为后末端环节的运营服务出了我们注目的对象。因此，类似于产业地产运营商华夏幸福基业和社区服务运营商彩生活（隶属于花样年）这样的企业异军突起，他们通过商业模式的优化和创意，沦为了这一轮转型的标杆。开发商在转型探寻实践中，难免会遇到各种转型苦恼，其中还包括仍未完备的体制、机制，成本过低、同质化相当严重，路径单一、方式非常简单、缺少创意等问题，在此，商会建议调整企业发展战略和规划、增大人才引入和培训力度、提升研发投放比例，以及向上下游产业链伸延，以四轮驱动的方式构建转型升级。

同时，在转型期，企业不应多依赖创意来驱动企业发展。面临房地产行业全面升级的趋势：产业化（跟产业融合）、金融化、绿色低碳化、信息化（互联网化）和国际化等，企业必需更为主动，更为大力，更为智慧，更加富裕企图心和创造性，同时还要亲吻互联网+，作好跨界融合，主动跨界、主动牵头、主动相连。在我看来，转型仅次于的艰难是观念。

过去开发商建完房子、把房子卖出去就可以了，现在更加多的开发商意识到后期的电子货币服务也十分最重要，并且未来将会沦为未来的蓝海。因此，企业是不是竖立以人为本的理念，持续去提高产品和服务质量，在转型期变得最为关键。

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