94KY开元官网|房企转身：走阳关道 过独木桥

面临经济上行、人口形势“少子化”、“房住不炒”主基调，以及房企竞争激化等诸多因素，如何谋求其它利润增长点，沦为这几年房企们的“功守道”。尽管有一些房企管它是“阳关道”，还是独木桥，依然是固守传统房地产开发，“一条路跑到黑”。但更加多的房企或转型不从商，或寻路细分领域、或转型不从商、或转型又从商，顺势而为之战如火如荼。

就目前来看，无论是哪种转型模式，除了那时候年转型顺利的新鸿基之外，现有房企们的转型，少有顺利的案例。万科郁亮亦坦言，“如果更容易显然不叫转型发展，因为无以才叫转型发展，而且没顺利是更容易的”。

可以说道，转型对于房企而言，是阳光道，亦是独木桥。“转型顺利，必须天时地利人和”，58还乡客房产研究院首席分析师张波如是说。

回头阳关道过独木桥熙熙攘攘之中，房企转型，是回头阳光道，也是过独木桥。碧桂园上前的动静，有点大。9月25日，碧桂园的一则聘用救赎，让地产圈再起波澜。

“五年内聘用上万名机器人专家、在各大高校广为讨人”等接踵而至的消息，更加坐实了碧桂园上前机器人领域之忠诚。除机器人领域之外，碧桂园还于今年6月，确认投资第三代杂交水稻的研究和发展，搭乘了城乡融合之乡村大力发展的火车。

与碧桂园处在同一梯队的万科，在9月24日的南方区域媒体交流会上，再度透漏出有找寻第二增长极的决意。郁亮说道，要在快速增长上升的情况下，选育一条新的快速增长曲线或者是找寻第二快速增长曲线。找寻第二快速增长曲线的万科，多元业务牵涉到物流、出租、物业、长租、养老等涉及领域。

由此可见，多元化之战再次升级。近几年来，多元化发展某种程度是被万科、碧桂园规模房企，堪称被其它房企们视作，谋求新的业绩增长点的必由之路。一位上市房企的负责人告诉他，规模快速增长相似瓶颈、利润水平无法维持、公司市值无法提高，或者不寄予厚望房地产前景，又或者做到不下去的房企，不会谋求新的业绩增长点、多元化发展或者几乎解散原先行业。

房地产销售增长速度上升已沦为不争的事实。来自国家统计局的数据表明，今年前八个月，全国房地产开发投资为84589亿元，同比快速增长10.5%。虽然仍在快速增长，但10.5%的增长速度早已是今年以来的低于增长速度。

在目前调控持续、融资放宽的影响下，这一增速比1-7月回升了0.1个百分点，早已倒数四个月增长速度上升。而从微观角度来看，规模居住于前三的“碧万恒”，除了万科之外，碧桂园今年前八个月的权益销售额为3713.5亿元，与去年的3788.4亿元同比略降；恒大前八个月的合约销售金额大约为3700.7亿元，同比某种程度小幅下降。地产企业无法提高的市值，更加被慢消海天味业市值多达。9月23日，在万科举办南方区域媒体交流会上，就海天味业市值多达万科，网友戏称“卖房腊不过买酱油”的众说纷纭，郁亮回应自己“服气”。

实质上，“服气”背后，如万科、碧桂园一样，大多数房企们并没坐以待毙。近些年来，无论是规模房企，还是中小型房企，在大形势不堪忍受下，它们或转型不从商，或寻路细分领域、或转型不从商、或转型又从商，顺势而为之战如火如荼。

如恒大投资1000亿转入科技圈；龙湖明确提出转型“幸福城市运营商”战略；朗诗大力去杠杆,转型轻资产；泛海去地产化，调头大金融；阳光100探讨非住宅业，寻路细分领域；美好置业从地产挤压，转入农业和装配式行业，等等，不一而足。房企动作背后，堪称殊途同归，“无论是长租公寓还是分享空间、城市更新还是旧村改建、农林牧渔还是金融投资，这些多元化的行业要么规模受限、利润度日，要么周期漫长、风险极大，有的业务甚至连盈利模式都不正式成立”，上述上市房企负责人说道。

艰苦上前 阵痛过渡性转型之路，预见是荆棘布满，房企是寂寞的寻路人。冯仑曾在公开场合将房企转型，形容为“胖子上前，渐渐过渡性”。从现实情况来看，合硕机构首席分析师郭毅指出，房企转型目前的状态，处在喊出的比干的欢喜的阶段。

因为，从近两年房企转型之后，新的市场空间布局的业绩额，以及利润率来看，都相比之下比不上房地产开发。龙湖旗下的冠寓尽管规模在长租公寓领域名列前茅，但其依然并未构建盈利，龙湖管理层在今年中期业绩会上称之为，预计明年可以构建微利；而万科的新业务在大大试错之中，发散探讨之下，仍未找到一个和房地产赚前景非常的行业；泛海控股这些年去地产化之路也极为艰难，其调头的大金融目前业绩也并不大平稳。大房企尚且有明晰的资源平台、系统化的的组织工具，能跋扈主业和资源，而更加多中小房企犹过独木桥，寂寞寻路背后，或一条路回头到“白”。

比如寻路细分领域、坚决“转型及创意是未来发展主旋律”的阳光100，今年上半年只已完成年初制订的150亿元业绩目标的25%。而阳光100未来所要面临的，某种程度只是减少负债，而是如何在房地产业低迷的情况下，使得新的业务盈利。

如今于是以市府的华业资本，更加在几天前，宣告公司已逐步解散房地产业务，先前可能会以轻资产方式积极开展代建业务，未来已完成债务重组后，华业资本将沦为一家以医疗业务居多业的公司。这并非华业资本首次宣告转型，早于在五年前，华业资本之后上前医疗和矿业领域。五年后的今天，华业资本却沦落卖掉矿业资产借钱的地步。

除了遭遇萝卜章骗局外，华业资本董事长徐红指出，华业资本的问题是转型过慢。管中窥豹，可见一斑。

房企转型不仅面对着周期漫长、风险极大等客观因素，上述上市房企负责人亦坦言，许多房地产业老板享有短期频发心态，职业经理人仍然享有“打零工皇帝”心态，显然没有办法沉下心来赚到艰辛钱。更加甚者，一些房企甚至连规模较小、利润较好、与房地产开发关联度密切的装饰装修业都并不大好像上。

在经济上行、房住不炒、房企竞争加快、房地产增量受限等大背景下，“尽管一些行业的确是蓝海，但房企此前不具备的经验和优势，在新领域不复存在，必须新的展开铺排，修筑一个新天地，必须一个较为宽的周期”，郭毅尊重冯仑所说的“渐渐过渡性”。但对立的正是，尽管企业转型过渡性周期长，也不一定能确保顺利，但转型是房企们被迫不作的自由选择。在大环境下，“如果不通过转型找寻新的路径，房企未来的发展或面对更大风险”，张波指出，头部房企的可持续发展，一方面必须在平稳房地产开发现有规模的基础上，构建“高质量”发展，另一方面则是走进“第二赛道”，挖掘出合适自身发展的第二快速增长曲线。而对于非龙头房企而言，“在行业集中度较慢集中于的情况下，拿地和融资的可玩性不会更加大，向专业细分领域乃至非地产领域的转型，是其存活和发展的必定之荐”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉他。

天时地利人和不更容易纵观房企转型史，转型成功者也不是没，尤为经典乃是内地房企视作转型标杆的新鸿基。尽管如今显然，这家企业已少有新闻，但据公开发表资料表明，新鸿基谦和资产规模高达6000亿元，整体租金收益每年突破150-200亿的规模。参考名列前三的“恒碧万”，它们的净资产大约2000-3000亿元。辨别找到，早在20世纪60年代，新鸿基还是标准的慢周转销售类企业；70年代尝试多元化；80年代开始做到持有人和出租、运营；90年代构建了销售和持有人的5:5。

为何新鸿基需要做净资产规模相当可观，依靠每年百亿多的现金，之后能构建公司的良性循环呢？“你现在看见的风光都是新鸿基三十年战略准确+战略坚决”的结果。在维持慢周转的同时，新鸿基还作好谦和物业的运营。再行再加一个最重要的原因就是那30年的楼市比较平稳，没经常出现尤其大的变动，并且新鸿基奠定的净资产蔚为相当可观”，柏文喜说道。

由此可见，房企的转型不受“天时、地利、人和”三方面因素影响。张波认为，“天时”即要视转入的行业本身否正处于上升期、政策否受到影响等因素；“地利”是转入的行业在当地否有优势；“人和”是指企业否不具备资源优势、先天基因否给定从商方向等因素。某房企负责人告诉他，不不应只能退出房地产开发这个龙头产业。

事实上，郁亮也曾在公开场合否认，去找将近比房地产更加赚的行业。如果将视野缩放至整个国家经济层面，尽管房地产微观层面有情绪、有压力，也可以说道是难熬，但不可否认的是，“房地产行业利润水平仍然处在各产业的上游水平”，郭毅说道。上述房企负责人理想中的转型路径就是：不退出房地产开发龙头产业，在房地产业上下游关联行业中谋求突破，在那些国家管制比较较松、未来前景比较较好、市场规模比较较小、需要借势房地产开发的行业先行发力。比如土地一级研发、城市道路建设、建筑规划设计、建筑装饰翻新、市场营销服务、物业管理服务等。

但他也坦言，谋求新的业绩增长点、多元化发展首先必须看清楚战略前景、奠定赢利模式，看不清大势、没有办法赚的多元化是不有可能持续的，不是慢慢来就有前景了、就可以赢利。相对而言，微转型调整幅度更加小，企业更容易构建转型，而大转型因为转型的幅度、方向和领域更大，对企业的战略管理和资源整合的挑战性不会更大一些。

“无论哪一种转型方式，充足理解转型的领域、方向，提供和累积充足多的资源，是转型顺利的前提条件”，柏文喜指出。千人千面，百人百姓。有一点不可否认，“如果坚守传统房地产开发大本营，依旧一条路跑到黑，不去找寻其它机会，真为到行业利润越来越低、更加无以，甚至经常出现大风险之时，那么这些企业必定不会随之堕落”，某业内分析人士坦言。

无论是回头阳关道，还是过独木桥，对上前的房企来说，顺利的原因只有一种，而不顺利的原因却有千万种。

本文来源：94KY开元官网-www.pgn-tokyo.com