94KY开元官网：营改增试点最后冲刺 个人二手房交易税负略降

（原标题：营改增全面试点步入最后冲刺 个人二手房交易税负减少）营业税征收税基是含税的，增值税按照不含税价来征收，虽然税率完全相同，但税基有所不同，造成个人营改增以后交易二手房税负有所上升。距离营改增全面试点只剩18天时间，各方的打算工作也在紧锣密鼓地展开着。

目前，国税、地税1100万户征管资料接管工作已完结，70%的纳税人早已在国税办理了税务注册。此外，税收征管信息系统、发票管理等工作也渐渐做到，企业方面也在增大营改增培训工作。4月12日，国务院新闻办就全面冲出营改增试点情况举办吹风会，财政部副部长史耀斌、国家税务总局副局长汪康对营改增政策和涉及问题得出正面对此。

如营改增后的个人二手房交易税负有所上升，增值税5%的税率，相等于营业税下4.76%的税率，税负上升大约0.24个百分点。此次营改增全面扩围，仅次于增税环节在于将不动产划入抵扣范围，一些业内人士回应将受到影响商业地产投资，不利于写字楼去库存。财政部副部长史耀斌在发布会上回应，企业投资决策主要从自身生产经营角度考虑到，会全然因为税收政策调整而购置大量不动产。

先前还有系列问题待解，比如央地增值税收益区分，国、地税部门间工作量冷失衡，以及先前增值税晶格税率的问题。史耀斌回应，增值税收益区分调整是认同的，不会确保中央和地方分配框架基本平稳，应以存量恒定，只逆增量。税改影响房地产业此次改革，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业划入营改增试点范围。

这意味著，从2012年初月积极开展的营改增试点，转入最后的攻坚阶段。其中，外界对房地产市场的关注度特别是在低。5月1日，营改增的全面试点，将首次面临自然人征税增值税，其中主要反映在个人二手房交易。

个人二手房营改增，基本旋转营业税政策，增值税征收率为5%，与营业税税率齐平。不过，两种税制下，税负仍有变化。个人二手房交易开销的增值税，比起同等营业税条件下，有所上升。

国税总局副局长汪康说明道，营业税征收税基是含税的，增值税按照不含税价来征收，虽然税率完全相同，但税基有所不同，造成个人营改增以后交易二手房税负有所上升。明确而言，如过去在北京购买一套100万元二手房，卖房者要价100万，5%的营业税对应5万元税额，本不应是卖房者从100万中拿著5万元税款，但实际中往往由买房者分担，即买房者总购买成本为105万元。增值税下，房东要价100万，若房屋买卖合约上标明为含税价格，适当增值税税额为100（1+5%）5%=47600元，买房者包括增值税的购买成本为104.76万元，较少交税2400元。即原本营业税开销是5%，营改增以后的税收开销是4.76%，税负上调了0.24个百分点。

至于商业地产层面，5月1日开始，企业通过电视剧集、租入、原为等方式追加不动产，都容许划入抵扣。其中，新的购置不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，营改增有助房企减负，企业利润率未来将会提高。不动产划入抵扣链条，购买办公楼成本上升，不会性刺激企业购买办公楼提高办公条件，有助写字楼去库存。企业作为逐利主体，势必会在基本面较好的城市投资购房。商业地产服务和投资公司世邦魏理仕指出，企业出售不动产并按固定资产展开会计核算，分两年展开增值税抵扣，将受到影响出租型买家对于商业和工业房地产的出售市场需求，增进商业房地产的去库存，能唤起投资者对大宗商业地产热情。

但世邦魏理仕也认为，企业投资过程中，除了营改增本身税负变化，还要考虑到其他税种，如企业所得税对企业财务的影响，投资不动产过程中产生的成本和费用，还包括房产税、保险费（如划入固定资产）以及企业的财务成本等其他因素。

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